Rafael Carretero, Sofia Desinano e Gustavo Ceridorio
Em linha com a política de incentivos econômico-financeiros para combater os efeitos da pandemia de covid-19, o governo federal editou, em 16 de julho, a Medida Provisória nº 992/20 para regulamentar a possibilidade de compartilhamento da garantia de alienação fiduciária de bens imóveis entre mais de uma operação de crédito dentro do Sistema Financeiro Nacional (SFN). A medida, que altera as leis federais nº 13.476/17 e nº 6.015/73, visa principalmente ampliar o acesso ao crédito para empresas tomadoras de empréstimo.
Em seu artigo 14, a MP 992 inclui os artigos 9º-A a 9°-D na Lei nº 13.476/17 e permite, de forma expressa, que o fiduciante, dispondo da anuência do credor fiduciário, utilize o bem imóvel já alienado fiduciariamente como garantia de novas e autônomas operações de crédito de qualquer natureza, desde que contratadas com o credor fiduciário da operação de crédito original.
Ao permitir o compartilhamento da alienação fiduciária de imóveis, a MP promete facilitar o acesso dos consumidores a produtos financeiros, além de garantir estabilidade ao SFN. Assim, devido à natureza da alienação fiduciária, as novas operações tendem a apresentar condições de prazo e juros mais benéficas ao tomador, quando comparadas a obrigações não garantidas. Além disso, por estabelecer mais rigor e transparência na contratação dessas operações, a medida traz benefícios também à estabilidade do SFN.
Embora impulsionada pelo atual momento de crise, a publicação da MP 992 decorre de um movimento existente de expansão do acesso ao crédito por meio da alienação fiduciária de imóveis.
O instituto da alienação fiduciária de bem imóvel foi introduzido no ordenamento jurídico brasileiro pela Lei n° 9.514/97, com a finalidade de atender a uma crise do setor habitacional. O principal foco da alienação fiduciária de bem imóvel era auxiliar os cidadãos comuns a negociar melhores condições de financiamento para moradia, já que limitava o valor do financiamento ao valor do imóvel objeto da garantia, ainda que representasse uma garantia de execução eficaz.
A experiência confirmou a grande efetividade do uso da alienação fiduciária como garantia e impulsionou a demanda pela expansão do instituto, visando sempre a difusão e o barateamento do crédito para outras modalidades de operações. A resposta dada pelo Poder Legislativo foi a promulgação da Lei n° 10.931/04, que, em seu artigo 518, estabeleceu a possibilidade de obrigações em geral serem garantidas por alienação fiduciária de imóveis. Assim, tornou-se expressa a opção do legislador de permitir o uso amplo desse instrumento como garantia real em diversas modalidades de obrigações, com componente político de viabilizar a diminuição das taxas de juros.
A MP 992 surgiu para aprofundar importantes questões suscitadas pelo sucesso das leis anteriormente promulgadas. Seu principal debate é a possibilidade de compartilhamento de garantias de alienação fiduciária de imóvel para dívidas contraídas com instituições financeiras diferentes, ampliando mais uma vez o acesso ao crédito. Contudo, a MP dispõe de alguns limites em sua aplicação, que representam pontos de atenção importantes a serem destacados.
Ainda que a nova MP não seja expressa sobre a possibilidade ou não de compartilhar garantias de dívidas de diferentes instituições financeiras, ela também não veda completamente essa possibilidade. Nas inclusões feitas na Lei n° 13.476/17, a MP 992 menciona apenas o “credor original” em relação a uma operação de crédito.
Nesse sentido, entendemos que continua sendo possível constituir garantia de alienação fiduciária de imóveis para dívidas com credores diferentes, quando essa garantia é constituída em favor de todos os credores simultaneamente, por meio do mesmo instrumento.
A nova MP 992 decepcionou, no entanto, ao estabelecer que o compartilhamento de garantia de alienação fiduciária de imóveis esteja limitado a operações realizadas no âmbito do SFN, já que exclui as operações realizadas no mercado de capitais, entre outras. Espera-se que as entidades reguladoras do SFN se posicionem sobre a possibilidade ou não da extensão do compartilhamento de garantias para operações realizadas fora do SFN.
Ainda que algumas alterações propostas pela MP 992 estejam em linha com a ampliação do uso do instituto da alienação fiduciária de imóveis como garantia no âmbito das operações de crédito, outras parecem ir na contramão desse movimento.
