Fatima Tadea Rombola Fonseca, Vagner Araujo e Luiza Indio
Publicada em 2017, a Lei nº 13.465 instituiu um importante instrumento e marco legal no âmbito das políticas públicas voltadas à regularização fundiária de núcleos urbanos informais consolidados, a Reurb (Regularização Fundiária Urbana). Essa regularização pode ser total ou parcial e tem como objetivo a titulação dos ocupantes desses espaços, conferindo segurança jurídica por meio da individualização de matrículas de imóveis e da atualização da propriedade perante o cartório de registro de imóveis.
Apesar de a legislação ser relativamente recente, percebe-se que a Reurb já tem exemplos de aplicação prática em diversas regiões, como no estado de Minas Gerais (MG) e no Distrito Federal (DF). Somente na região de Planaltina (DF), existem 72 projetos de Reurb, dentre os quais se destaca o projeto do núcleo urbano Estância Mestre D’armas I, que descreve a regularização de uma área de 271,743 hectares, beneficiando 40.761 habitantes de até 3.267 lotes residenciais e 927 lotes residenciais e/ou comerciais, entre outros. Já na cidade de Coronel Fabriciano (MG), o projeto de Reurb desenvolvido pela municipalidade alcançou o registro de 247 unidades, dos 2 mil lotes previstos, em apenas 23 dias.
A promoção de uma Reurb tem início mediante o requerimento do interessado ao município onde está localizado o núcleo urbano que se deseja regularizar. Esse protocolo pode ser feito por pessoas físicas, jurídicas (inclusive incorporadoras e loteadoras), entes da Federação, a Defensoria Pública (em nome de beneficiários hipossuficientes) e o Ministério Público. O processo é conduzido pelo município, a quem caberá a realocação e o reassentamento dos ocupantes sempre que necessário, como em caso de ocupações irregulares de áreas degradas ou áreas de risco.
Esse instrumento pode ser utilizado tanto pelo poder público quanto pela iniciativa privada, considerando que, como dito antes, loteadoras e incorporadoras imobiliárias podem requerer a Reurb diretamente ao município, apresentando o respectivo projeto e os documentos exigidos por lei. O projeto de Reurb, no entanto, deve obedecer determinados critérios legais para ser aprovado, sob pena de indeferimento.
Na prática, a lei cria duas modalidades de operacionalização da Reurb: uma específica para núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda (a Reurb-S) e outra para as demais situações de interesse social específico (Reurb-E). O critério econômico da Reurb-S é fixado por lei municipal e pode sofrer variações para adequar-se à realidade territorial de onde será operada a Reurb. Em contrapartida, a Reurb-E será proposta nos casos em que não for aplicado o critério econômico adotado na modalidade anterior.
O requerimento da Reurb deverá ser acompanhado de documentação específica para que a sua avaliação seja viável, como: estudo preliminar das desconformidades e da situação jurídica, urbanística e ambiental da área a ser regularizada; projeto urbanístico e cronograma físico de serviços e implantação de obras de infraestrutura essencial; e compensações urbanísticas, ambientais e outras, quando houver, definidas por ocasião da aprovação do projeto de regularização fundiária. O último item reforça o objetivo misto da Reurb, que envolve não apenas a regularização fundiária para os ocupantes da área, mas também a proposição de soluções para desconformidades e questões ambientais e urbanísticas afetas ao núcleo informal analisado, que, ao final, deverão ser custeadas pelo próprio município ou pelo requerente, a depender da modalidade de Reurb.
Caberá ao poder público municipal aprovar, ou não, projeto de regularização fundiária. Nos casos de aprovação, ela acontecerá por ato formal e público, que importará na emissão da certidão de regularização fundiária. A última etapa do projeto consiste na formalização do direito real dos titulares dos imóveis, que se dará por meio do registro no cartório de registro de imóveis, mediante a apresentação da certidão de regularização fundiária e do projeto de regularização fundiária.
Para efetiva aprovação, o projeto de Reurb deve necessariamente compreender uma documentação técnica e jurídica muito bem estruturada e, principalmente, servir à finalidade de regularização urbana prevista na legislação. Após quatro anos de vigência, o instrumento ainda tem alto potencial de aplicação no território nacional por entes públicos e privados. Cabe ao mercado imobiliário identificar as oportunidades de desenvolvimento de negócios que podem, ao mesmo tempo, visar ao lucro e ter enorme impacto social.
