Foi publicada no Diário Oficial da União, em 13/07/2022, a Lei 14.405/22, que alterou o art. 1351 do Código Civil para diminuir o quórum necessário, em condomínios edilícios, para a aprovação da mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. O Código Civil previa a necessidade de aprovação unânime dos condôminos. Com essa alteração, o quórum passa a ser de 2/3 (dois terços) dos votos.
A Lei 14.405/22 teve como fundamento o fato de que a demanda por espaços comerciais vem diminuindo ao longo dos anos, gerando, consequentemente, vacância em salas e edifícios com essa destinação. O cenário foi agravado pela pandemia de Covid-19, principalmente com a implementação e manutenção do home-office.
Diversos condomínios, assim como os próprios municípios, passaram a repensar a forma de ocupação desses imóveis vagos, uma vez que aqueles com destinação exclusivamente comercial e estrutura adequada poderiam ser reaproveitados, com a alteração de sua destinação para mista ou residencial. A necessidade de aprovação unânime por todos os condôminos, entretanto, prejudicava consideravelmente a adaptação desses empreendimentos às novas demandas do mercado.
A mudança traz um impacto positivo importantíssimo para o mercado. A partir de agora, as alterações de destinação de empreendimentos imobiliários já construídos ou, até mesmo, a expansão de empreendimentos por meio da construção de novas edificações com destinações diversas à originalmente estabelecida, se torna mais fácil.
É o caso, por exemplo, dos complexos multiusos. Muitas vezes esse tipo de empreendimento é composto, inicialmente, por apenas uma edificação de natureza comercial, residencial e/ou hoteleira e os empreendedores decidem, posteriormente, expandir o empreendimento, com a construção de outras edificações com destinações diversas. Por decisão estratégica, às vezes é necessário mudar a destinação da construção originalmente existente, seja em áreas comuns ou áreas privativas. A previsão da necessidade de aprovação unânime pelos condôminos frequentemente dificultava ou até mesmo inviabilizava essa tomada de decisão.
A expectativa é que a inovação trazida pela lei represente, além de um avanço e dinamismo ao setor, um incentivo às práticas de revitalização (retrofit) e até mesmo à expansão de empreendimentos imobiliários.
No entanto, essa alteração legislativa deve ser observada sistematicamente com outras previsões legais. É o caso do art. 1.343 do Código Civil, que determina que a construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos. É preciso levar em conta também o art. 17 da Lei 4.591/64, que define, entre outras questões, que poderão decidir sobre a demolição e reconstrução de prédio, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, os condôminos que representem, pelo menos, dois terços do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% do terreno e coisas comuns.
Há espaço para discussão dessa alteração legislativa, uma vez que ela poderá gerar diversas situações concretas nas quais deverão ser sopesados conceitos como função social da propriedade, direito adquirido, direito à moradia, direito de propriedade, entre outros.
