O Colegiado da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) admitiu em 16 de janeiro, por decisão da maioria dos seus membros (3x2), que os “Instrumentos Particulares de Empréstimo com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária de Imóvel em Garantia” podem lastrear emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

Essa decisão decorreu de recurso apresentado contra exigências feitas pela área técnica da autarquia no processo de registro de oferta pública de distribuição dos CRI da 62ª e 63ª séries da 1ª emissão da Barigui Securitizadora S.A., na qual se pretendia utilizar contratos de financiamento com garantia em imóveis (home equity) como lastro dos CRI.

Divergindo da área técnica, os diretores Pablo Renteria, Henrique Machado e Gustavo Gonzalez admitiram que “o empréstimo a pessoa natural com pacto adjeto de alienação fiduciária de imóvel em garantia constitui crédito imobiliário na sua origem, uma vez que o proprietário tira proveito econômico do seu imóvel, mediante a outorga da garantia real, para obter recursos a custos reduzidos”.

Embora não tenha sido determinante para que os diretores classificassem a natureza do crédito como imobiliária, o fato de o originador do crédito ser uma companhia hipotecária – e, portanto, integrante do Sistema Financeiro Imobiliário – corroborou o entendimento.

Em votos vencidos, o presidente da CVM, Marcelo Barbosa, e o diretor Gustavo Borba posicionaram-se contra o entendimento da maioria e destacaram que o alargamento pretendido somente deveria ser feito por meio de regulação, oportunidade em que todos os aspectos envolvidos poderiam ser ponderados de forma mais sistemática.

Considerando que a Lei nº 9.514/1997 não definiu o conceito de crédito imobiliário, cabe à CVM, por meio de sua regulamentação e de decisões administrativas, e aos agentes do mercado, ao provocarem a manifestação das autoridades, construir em conjunto os parâmetros que conferirão cada vez mais certeza e segurança à determinação desse tipo de crédito.

Essa decisão, associada a outras decisões também recentes da CVM, que, inclusive, modificaram entendimentos mais restritivos até então em vigor, certamente funcionarão como catalisadores para novas emissões de CRI e para o consequente desenvolvimento do mercado de securitização imobiliária em 2018.

Visando aprimorar o sistema de votação a distância já aplicado por algumas companhias abertas na temporada de assembleias gerais ordinárias (AGOs) de 2017, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) editou, em 20 de dezembro de 2017, a Instrução nº 594 alterando regras e procedimentos previstos na Instrução nº 481, a qual regulamenta, entre outros temas relacionados a assembleias de acionistas, o voto a distância.

No processo de audiência pública para edição do novo normativo, a CVM ressaltou que as alterações propostas se referem a questões pontuais de caráter mais urgente. A autarquia informou que continuará acompanhando o funcionamento do sistema de votação a distância na nova temporada de assembleias e aguardará maior assimilação do mercado antes de propor alterações mais profundas.

Entre as mudanças mais relevantes, destaca-se a redução do rol de companhias sujeitas à Instrução nº 481. Se antes as regras ali previstas aplicavam-se a todas as companhias abertas registradas na categoria ”A” e com ações negociadas em bolsa de valores, a Instrução nº 594 excluiu desse rol as companhias que não possuem ações em circulação no mercado. O objetivo acertado do regulador nesse caso foi evitar que tais companhias incorressem em custos desnecessários para divulgar documentos e aplicar o sistema de votação remota.

Além disso, a adoção do voto a distância passou a ser obrigatória também na assembleia geral extraordinária (AGE) convocada para ocorrer na mesma data da AGO, independentemente da deliberação envolvida. Tal alteração baseou-se na experiência vivida em 2017, quando companhias adotaram procedimentos diversos nos casos de AGO/Es para lidar com os boletins de voto a distância. Com essa nova exigência, o regulador buscou evitar que se dê tratamento diferenciado aos acionistas que participam presencialmente do conclave e àqueles que votam remotamente.

Ainda, a Instrução nº 594 aumentou o prazo mínimo para inclusão de novos candidatos ao conselho de administração e ao conselho fiscal no boletim de voto. Agora, isso precisa ser feito até 25 dias antes da data da assembleia. No entanto, o prazo mínimo para inclusão de novas propostas no boletim, de até 45 dias antes da assembleia, não sofreu alteração.

Foi introduzida também a possibilidade de reapresentar o boletim de voto originalmente divulgado pela companhia nas seguintes situações: (i) para incluir candidatos indicados ao conselho de administração e ao conselho fiscal, até 20 dias antes da realização da assembleia; e (ii) excepcionalmente, para corrigir erros relevantes e adequar as propostas à regulação e ao estatuto social. Apesar de ter recebido manifestações contrárias a esse ajuste, sob a alegação de que ele causa instabilidade ao boletim de voto, a autarquia entendeu que seus benefícios superam os eventuais efeitos negativos, favorecendo os acionistas, que terão melhor conhecimento das propostas a serem deliberadas.

Por fim, além de alterações pontuais no conteúdo dos próprios boletins, a Instrução nº 594 passou a exigir que a companhia divulgue, em até 7 dias úteis após a assembleia, um mapa final detalhado consolidando os votos proferidos a distância e os votos proferidos presencialmente. Esse mapa deve conter os cinco primeiros números da inscrição do acionista no CNPJ/CPF, cada um dos votos por ele proferido e a respectiva posição acionária. A intenção do regulador foi possibilitar que o acionista verifique que seu voto proferido a distância foi corretamente computado pela companhia.

A adoção do sistema de votação a distância – obrigatória em 2017 apenas para as companhias abertas que integravam os índices IBrX-100 ou Ibovespa – passou a ser exigida em 2018 para todas as companhias sujeitas à Instrução nº 481. As modificações introduzidas pela Instrução nº 594 aplicam-se às assembleias realizadas a partir de 5 de março de 2018 e cujos boletins de voto a distância sejam divulgados de 1º de fevereiro em diante.

Em suma, o aprimoramento do sistema de voto a distância representa um passo importante na governança corporativa das companhias abertas, que passarão a contar com maior ativismo por parte de seus acionistas minoritários e se tornarão mais atrativas aos olhos dos investidores, especialmente dos estrangeiros, que poderão contar com um canal mais simples, acessível e menos custoso para participar das deliberações sociais.

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) levantou, em decisão recente, elemento que o mercado deverá passar a considerar nas transações que geram lastro para emissões de certificados de recebíveis imobiliários (CRI), sejam elas transações imobiliárias na origem ou de emissão de dívida corporativa com destinação imobiliária.

A decisão foi emitida pelo colegiado da CVM, em 26 de junho, em resposta a um recurso apresentado contra exigências feitas pela área técnica da autarquia em processo de registro de oferta pública de distribuição de CRIs.

Segundo o voto do relator e atual presidente da CVM, Leonardo Pereira, que foi acompanhado pelos demais membros do colegiado, uma operação de securitização com lastro em dívida corporativa – já admitida pela autarquia como lastro de CRI desde que observados determinados requisitos – não pode ser desprovida de “substância econômica e ter sido idealizada com o objetivo principal de constituir, de maneira artificial, o lastro do CRI”. No caso concreto, ainda segundo o voto, a operação que serviu de lastro aos CRIs foi idealizada para a aquisição de imóvel que já pertencia à própria companhia emissora da dívida corporativa.

Chama especial atenção no caso a manifestação da área técnica no processo, pois, indo além do disposto no voto do relator, materializa o entendimento de que, tanto nos casos de CRIs lastreados em dívida corporativa (conhecidos como CRIs por destinação) quanto naqueles com lastro em créditos imobiliários pela sua origem (como os relacionados à compra e venda ou locação de imóveis), a operação deverá visar ao fomento do setor imobiliário, a fim de atender ao objetivo da lei que trata da matéria (Lei n.º 9.514/97).

A CVM alerta que, nos CRIs por destinação, esse requisito é cumprido mediante a obrigação da devedora de investir os recursos captados (até o vencimento dos CRIs) no desenvolvimento de projetos imobiliários devidamente individualizados nos documentos da operação (sem a possibilidade de reembolso por custos e despesas anteriores à dívida). Os CRIs por origem também estão sujeitos à observância da finalidade da Lei nº 9.514/97, embora o requisito de fomento do mercado imobiliário seja usualmente cumprido de forma natural.

Assim, a operação imobiliária que gera lastro para securitização via emissão de CRIs precisa ter racional econômico e não deve ser realizada “única e exclusivamente para dar origem aos créditos imobiliários necessários para se emitir CRIs, de modo que nem indiretamente atinja o objetivo de desenvolver o mercado brasileiro imobiliário brasileiro”.

A área técnica da CVM afirmou ainda que determinadas ofertas públicas de CRIs por origem registradas no passado pela autarquia, caso tivessem sido analisadas sob o conceito suscitado pela recente decisão, seriam possivelmente reavaliadas, mas lembrou que a atuação passada não vincula a atuação futura da CVM. Tendo em vista a ausência de definição legal para o conceito de “crédito imobiliário”, a área técnica destacou também o papel da CVM ao longo dos anos na construção de um entendimento sobre o tema, inclusive sobre quais créditos imobiliários são passíveis de securitização por meio da emissão de CRIs.

Muito já se discutiu a respeito das reformas dos segmentos de listagem da B3 (antiga BM&FBOVESPA), em especial sobre os regulamentos do Novo Mercado e do Nível 2 (ainda em fase de votação), com o intuito de reforçar as regras de governança corporativa aplicáveis a companhias incluídas nesses grupos. No entanto, um instrumento bastante poderoso no sentido de reforçar essas regras de governança acaba de entrar em vigor e, o que é melhor, ele se aplica a toda e qualquer companhia listada e registrada na categoria A de emissores, como definido pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) na Instrução nº 480/2009 (ICVM 480).

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