O boom imobiliário sem precedentes, vivido no Brasil nos últimos anos, trouxe o aumento expressivo dos negócios imobiliários: lançamentos, canteiros de obras, emprego na construção civil, nú- mero de unidades residenciais e comerciais entregues anualmente, valores de financiamento imobiliário e valor do metro quadrado nos principais centros urbanos. Esses fatos vêm servindo de justificativa para a propositura de ações revisionais de aluguel.

Muitos proprietários de imóveis, cujos contratos de locação foram firmados antes do crescimento expressivo do mercado imobiliário e, com isso, em sua maioria, antes da revitalização de bairros e até mesmo da mudança completa de determinadas regiões, depararam- -se com valores recebidos a título de aluguel que, mesmo com a aplicação de correção monetária, ficaram totalmente defasados em relação aos atuais valores de mercado. Por outro lado, em determinadas localidades, houve aumento da taxa de vacância e da oferta por imóveis, o que justificou, para os inquilinos, a necessidade de revisão dos valores de alugueis pagos, que se tornaram onerosos e elevados se comparados à nova realidade daquele local.

Como nem sempre é possível acordo entre as partes para modificação do aluguel e, muitas vezes, o mero reajuste a partir da aplicação do índice de correção monetária previsto no contrato não reflete a realidade atual do mercado, os interessados, após constatar a desatualização dos valores dos aluguéis e visando equiparação, têm ingressado com mais frequência com ações revisionais de aluguel, conforme previsto na lei federal nº 8.245/1991 (“lei de loca- ções de imóveis urbanos”).

Tem-se observado, na prática forense, que o boom imobiliário vem servindo como fomento e justificativa para a propositura da mencionada ação, sendo que tanto o locador quanto o locatário podem propô-la sempre que decorridos, pelo menos, três anos do início da locação ou do último acordo que reajustou o valor do aluguel ao patamar do mercado. No trâmite da ação revisional, poderá ser fixado, pelo magistrado, um aluguel provisório devido durante o curso da demanda.

Nas ações propostas pelo locador, o aluguel provisório fixado não poderá exceder a 80% daquele requerido pelo autor. Por sua vez, nas ações propostas pelo locatário, o aluguel provisório fixado não poderá ser inferior a 80% do aluguel vigente. Será necessária avaliação de uma série de fatores (idade do imóvel, localização, serviços públicos do bairro, facilidades de transporte, índice de poluição, valor das redondezas, transformações urbanísticas, etc.) bem como uma avaliação técnica, para apuração do valor atual de aluguel praticado para aquele bem.

Para a avaliação de imóveis urbanos, a Norma Técnica Brasileira, NBR 14653-2, atualizada periodicamente, recomenda alguns métodos, sendo os mais utilizados: (i) método da renda, que exprime diretamente o valor de remuneração do capital investido no imóvel; (ii) método comparativo, que demonstra o valor de mercado adequado à localização e às suas peculiaridades, baseado em anúncios de jornais de grande circulação, emlaudos produzidos por empresas idôneas, entre outros e (iii) método de atualização, que indica um valor considerado justo pelas partes durante um certo período de tempo.

Assim, verificamos que o boom imobiliário vivido recentemente, o qual alterou significativamente o mercado de imóveis no país, tem sido fator relevante para embasamento das ações revisionais que, em sua maioria, não mais tratam de situações pontuais e isoladas, mas buscam reestabelecer os valores locatícios aos atuais parâ- metros do mercado.