As reformas promovidas na Lei de Desapropriações (Decreto-Lei 3.365/41) pela Lei Federal 13.867/19 trouxeram mudanças significativas para as desapropriações públicas, sobretudo em relação ao processo de negociação entre particular e a Administração Pública, conforme já tratamos em artigo publicado neste portal.

As novas disposições permitiram utilizar a mediação ou a arbitragem para definir valores de indenização e conduzir as negociações. Para tanto, devem ser observadas as condições específicas do regramento,^[1] assim como as disposições das leis federais aplicáveis.^[2] A mudança era muito aguardada como forma de diminuir a instauração de litígios.

O processo de negociação extrajudicial, seja por meio de mediação ou pela via arbitral, mostra-se mais célere e eficiente. Apesar de críticas de alguns estudiosos sobre os critérios de valoração – argumenta-se que seria potencialmente prejudicial à população pelo fato de o valor da indenização não ser ratificado por perícia no Judiciário –, há diversas formas de garantir que a desapropriação pública pela via extrajudicial ocorra de maneira mais benéfica para o expropriado.

Para isso, é necessário que a desapropriação seja analisada do ponto de vista jurídico-social, considerando o interesse público e a importância daquela desocupação – os ganhos gerados para a comunidade ou mesmo a necessidade de desocupar a área para se garantir a segurança da população – e o direito à propriedade privada, garantido constitucionalmente.

No caso de a desocupação por utilidade pública ser inevitável, ainda que se interfira de alguma forma no direito à propriedade, existem maneiras de se garantir um processo de indenização justo, célere e economicamente vantajoso para o morador obrigado a desocupar a propriedade, colocando-o no centro da negociação, para evitar que tenha prejuízos ainda maiores.

Uma forma de garantir a isonomia na negociação está relacionada à metodologia de avaliação dos imóveis. Muitas vezes, as áreas e os valores venais dos imóveis estão desatualizados nos documentos oficiais emitidos pelo Poder Público municipal. Nesses casos, é possível elaborar metodologia de avaliação específica, utilizando-se a área real do imóvel e a normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) para fins de valoração. Essa metodologia de avaliação ajuda a mitigar os efeitos da informalidade na qual se encontra grande parte da população.

Outra forma é planejar etapas e fluxos bem definidos de negociação, fazendo com que o processo de desapropriação extrajudicial seja mais célere do que na via jurídica. Não é novidade o grande número de demandas em curso no Poder Judiciário e a morosidade dos pagamentos feitos com precatórios.

Não por acaso, o estímulo à solução consensual de conflitos é um dos princípios trazidos pelo Código de Processo Civil de 2015.^[3] Enquanto o processo de desapropriação judicial pode durar anos até que a indenização devida seja paga, a negociação extrajudicial pode ser concluída em alguns meses quando bem definida e organizada.

A celeridade do processo de desapropriação é importante na medida em que evita causar mais danos ao expropriado, ao mesmo tempo que oferece uma solução eficiente e resolutiva à desapropriação pública. Isso, claro, quando o processo é aliado a uma proposta de indenização fundamentada em critérios justos.

A utilização dos meios alternativos para solução de situações envolvendo desapropriação, portanto, mostra-se bastante vantajosa, podendo gerar benefícios tanto ao expropriante como aos expropriados.

^[1] “Art. 10-A. O poder público deverá notificar o proprietário e apresentar-lhe oferta de indenização.

• 1º A notificação de que trata o caput deste artigo conterá:

I - cópia do ato de declaração de utilidade pública;

II - planta ou descrição dos bens e suas confrontações;

III - valor da oferta;

IV - informação de que o prazo para aceitar ou rejeitar a oferta é de 15 (quinze) dias e de que o silêncio será considerado rejeição;

V - (VETADO).

• 2º Aceita a oferta e realizado o pagamento, será lavrado acordo, o qual será título hábil para a transcrição no registro de imóveis.
• 3º Rejeitada a oferta, ou transcorrido o prazo sem manifestação, o poder público procederá na forma dos arts. 11 e seguintes deste Decreto-Lei.”

“Art. 10-B. Feita a opção pela mediação ou pela via arbitral, o particular indicará um dos órgãos ou instituições especializados em mediação ou arbitragem previamente cadastrados pelo órgão responsável pela desapropriação.

• 1º A mediação seguirá as normas da Lei nº 13.140, de 26 de junho de 2015, e, subsidiariamente, os regulamentos do órgão ou instituição responsável.
• 2º Poderá ser eleita câmara de mediação criada pelo poder público, nos termos do art. 32 da Lei nº 13.140, de 26 de junho de 2015.
• 3º (VETADO).
• 4º A arbitragem seguirá as normas da Lei nº 9.307, de 23 de setembro de 1996, e, subsidiariamente, os regulamentos do órgão ou instituição responsável.
• 5º (VETADO).”

^[2] Lei 13.140/15, que dispõe sobre a mediação entre particulares como meio de solução de controvérsias e sobre a autocomposição de conflitos no âmbito da Administração Pública, e Lei 9.307/96, que dispõe sobre a arbitragem.

^[3] “Art. 3º Não se excluirá da apreciação jurisdicional ameaça ou lesão a direito.

• 1º É permitida a arbitragem, na forma da lei.
• 2º O Estado promoverá, sempre que possível, a solução consensual dos conflitos.
• 3º A conciliação, a mediação e outros métodos de solução consensual de conflitos deverão ser estimulados por juízes, advogados, defensores públicos e membros do Ministério Público, inclusive no curso do processo judicial.”