A oportunidade de regularização de edificações concedida pela Prefeitura de São Paulo, por meio da Lei nº 17.202/19, deve beneficiar mais de 750 mil imóveis em situação irregular na capital do estado. A Lei de Anistia, como é popularmente conhecida, atende às disposições do Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo e estabelece a subordinação da regularização de construções, quando necessário, à realização de obras.
Promulgada pelo prefeito Bruno Covas no último dia 16 de outubro, a nova lei visa regularizar edificações construídas antes da promulgação do Plano Diretor Estratégico de 2014 e, para tanto, estabelece três procedimentos distintos.
Um deles é o automático, no qual o proprietário não precisa realizar nenhum ato nem tomar qualquer tipo de providência para garantir a regularização. Enquadram-se nesse procedimento apenas imóveis de baixo e médio padrão, que eram isentos do pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) em 2014 (ocupados por aposentados e pensionistas com rendimento inferior a três salários mínimos, nos termos da Lei Municipal n° 15.889/13).
O segundo procedimento é o de regularização por declaração do proprietário. Estão enquadrados nessa categoria imóveis com até 1.500m² e altura de até 10 metros, de uso residencial, multifamiliar (até 20 unidades), de Habitação de Interesse Social (HIS) e de Habitação de Mercado Popular (HMP), mas eles ainda devem cumprir outros requisitos da lei. O interessado poderá protocolar o requerimento de regularização por meio de site criado pela Prefeitura e apresentar documentos técnicos simplificados, assinados pelo responsável pela edificação, bem como documentos relativos ao próprio imóvel e à construção.
Para realizar esse procedimento, é preciso pagar taxa de R$ 10,00 por metro quadrado regularizado. Ficam isentos desse recolhimento os empreendimentos de HIS e HMP.
Para as edificações que não se enquadrem em nenhuma das hipóteses acima, a Lei de Anistia cria a possibilidade da regularização pelo rito comum, mediante a apresentação do mesmo rol de documentos exigido para o requerimento de rito declaratório. A taxa cobrada para esse procedimento também será de R$ 10,00 por metro quadrado regularizado. Na prática, portanto, a legislação não diferencia muito os ritos declaratório e comum.
No mais, a depender do potencial construtivo estipulado pelo zoneamento municipal (relação entre o tamanho da área construída e o da área do terreno), talvez seja necessário pagar outorga onerosa para garantir a regularização. Ou seja, a prefeitura estipula o potencial construtivo máximo para as edificações de cada zoneamento, possibilitando o pagamento de remuneração para a construção acima desse limite, a chamada outorga onerosa. Existe, porém, limite para a aquisição de potencial construtivo adicional. Caso a edificação fique acima do limite máximo (já considerando a outorga onerosa), ela não poderá ser regularizada. O cálculo da outorga onerosa se dará nos termos da Lei de Anistia, e o seu pagamento poderá ser realizado em até 12 parcelas fixas mensais.
Outros casos não abrangidos pela nova lei: (i) obras concluídas após 31 de julho de 2014; (ii) obras construídas em áreas de represas, lagos, córregos e linhas de transmissão elétricas; (iii) obras realizadas em terrenos públicos municipais, incluindo logradouros, estaduais ou federais; (iv) construções que tenham sido objeto de Operação Integrada ou Operação Urbana Consorciada; (v) áreas atingidas por melhoramento viário previsto em leis municipais; e (vi) áreas que não se enquadrem nas restrições de loteamentos da prefeitura.
Merece destaque a incidência do Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISS) na regularização das edificações. O pagamento do tributo é uma das exigências da lei.
A Lei de Anistia prevê ainda a edição de decreto regulamentar para esclarecer questões específicas. O decreto deverá ser promulgado pelo Poder Executivo em até 60 dias, contados da publicação da legislação, ou seja, até 17 de dezembro deste ano.
Apenas após a promulgação do decreto regulamentar e a entrada em vigor da lei, prevista para 1º de janeiro de 2020, será aberta aos interessados a possibilidade de aderir ao programa de anistia e de enviar seus requerimentos, quando cabível, à prefeitura. O prazo inicialmente previsto para a a solicitação de regularização é de 90 dias, podendo ser prorrogado por três vezes pelo mesmo período de 90 dias.
Com a regularização da edificação, será possível emitir auto de conclusão de obra, requisito para que a construção seja averbada na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente. Essa também é uma exigência para a obtenção do alvará de funcionamento e do auto de vistoria do Corpo de Bombeiros para imóveis funcionais.
Mais informações, no site da prefeitura de São Paulo: https://meuimovelregular.prefeitura.sp.gov.br/
