A decisão de Receita Federal do Brasil (RFB) de incluir os subcondomínios entre os entes obrigados a se inscrever no CNPJ é uma medida que deve contribuir para a eficiência administrativa dos empreendimentos estruturados sob a forma de condomínios edilícios. A mudança foi anunciada em 29/12/2016, com a alteração do artigo 4º, inciso II, da IN RFB nº 1.634/2016.
O dispositivo exige que os subcondomínios que tenham sido instituídos por convenção de condomínio se inscrevam no CNPJ na condição de filiais dos condomínios edilícios de que fazem parte. Com a mudança, a RFB põe fim a uma discussão que já havia chegado ao Judiciário, em razão da ausência de previsão legal de inscrição em separado e diante de negativas do órgão para essas solicitações. É importante notar, no entanto, que essa alteração não significa a segregação da responsabilidade patrimonial por débitos contraídos pelos diferentes subcondomínios com relação ao condomínio master.
Contexto. Em razão da crescente demanda por áreas próximas destinadas a lazer, trabalho e moradia nos grandes centros urbanos, é cada vez mais comum a existência de empreendimentos imobiliários multiuso, compostos por setores condominiais com finalidades bastantes distintas, como residenciais, comerciais, shopping centers, hotéis etc. O relacionamento entre esses diversos setores é complexo, pois há interesses e preocupações muito heterogêneos entre os condôminos.
Para facilitar a administração desse tipo de empreendimento multiuso, é comum a criação de diferentes setores condominiais, os “subcondomínios”, que passam a cuidar de seus interesses específicos, deixando para o “condomínio master” as questões de maior complexidade que afetam todos os condôminos. No entanto, sem a possibilidade de atribuir uma inscrição de CNPJ individualizada para cada um dos subcondomínios, essa segregação administrativa acabava sendo prejudicada na prática.
Como se inscrever. A nova instrução resolve problemas contábeis e fiscais que dificultavam a administração desses empreendimentos multiuso. Para abrir o CNPJ de filial dos subcondomínios, é preciso que a instituição desses subcondomínios esteja prevista na convenção registrada no Registro de Imóveis competente. No momento da inscrição do CNPJ do condomínio, é feita também a inscrição dos subcondomínios como filiais.
Responsabilidade patrimonial. Embora facilite a operação dos empreendimentos condominiais multiuso, assim como a atividade fiscalizatória, essa segregação administrativa por CNPJ não separa a responsabilidade patrimonial por débitos de natureza cível, fiscal, trabalhista e previdenciária contraídos pelos subcondomínios. Desse modo, continua sendo muito importante regular a autonomia jurídica entre o condomínio master e os subcondomínios na convenção.
