A Lei nº 14.010, publicada no Diário Oficial da União em 12 de junho, dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de direito privado durante a pandemia de covid-19. A legislação, cuja origem foi o Projeto de Lei nº 1.179 do Senado, teve parte de seu texto vetado pelo presidente da República, passando a seguir uma abordagem mais conservadora para lidar com as possibilidades de efeitos jurídicos da pandemia no mercado imobiliário.

Para a análise da Lei nº 14.010/20 em relação à matéria imobiliária é preciso mencionar, desde logo, que os vetos foram mais relevantes do que o texto aprovado em si. Sem valorar as vantagens ou desvantagens da nova lei, deve-se considerar que o PL propunha alterações legislativas importantes para enfrentar os efeitos da pandemia, as quais foram vetadas pela Presidência da República.

1. VETO – REVISÃO DOS CONTRATOS E LIMINARES EM CONTRATOS DE LOCAÇÃO

No âmbito imobiliário, foram vetadas as disposições referentes às possibilidades de revisão de contratos imobiliários (artigos 6º e 7º, vetados) e as que pretendiam proibir a concessão de determinadas medidas liminares previstas na Lei nº 8.245/91 (previstas no artigo 59, §1º, I, II, V, VII, VIII e IX) para desocupação de imóveis urbanos locados para fins comerciais ou residenciais nas ações de despejo ajuizadas após 20/03/2020 (Art. 9º, vetado).

A Presidência informou que o ordenamento jurídico brasileiro já dispõe de mecanismos apropriados para modulação das obrigações contratuais em situações excepcionais e que o impedimento à concessão de liminares em locações seria contrário ao interesse público por suspender um dos instrumentos de coerção para o pagamento de aluguel e por promover o incentivo ao inadimplemento – o que seria proteção excessiva ao devedor em detrimento do credor.

Com os vetos acima mencionados, a Presidência deixou de nortear as discussões a respeito da aplicação dos institutos jurídicos para modulação da exigibilidade das obrigações locatícias durante a pandemia, sinalizando em sentido favorável à força obrigatória dos contratos.

2. VETO – PODERES DO SÍNDICO NO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Ainda no âmbito das relações imobiliárias, a Presidência entendeu por bem excluir as disposições que aumentavam os poderes dos síndicos em condomínios edilícios e que permitiam limitar, durante a pandemia, direitos dos condôminos em relação às áreas comuns e privativas (chegavam a facultar restrição de realização de reuniões dentro de unidades imobiliárias).

Ao tratar desse tema em sua mensagem de veto, a Presidência também agiu de forma conservadora e, afastando-se de discussões relativas a conflitos entre direitos constitucionais, lançou a responsabilidade pelas decisões restritivas às assembleias dos condomínios.

Dessa forma, quaisquer decisões que visem a alterar as regras de convivência em condomínios edilícios deverão, tal como antes, ser submetidas à aprovação em assembleia para garantia de sua efetividade.

3. APROVAÇÕES – PRORROGAÇÃO DE MANDATO DO SÍNDICO

No que se refere às aprovações, a Presidência sancionou o texto do art. 12, que prorroga as obrigações de realização de assembleia, inclusive para fins de eleição de síndico, até o fim do mês de outubro de 2020. O texto facultou ainda a possibilidade de realização das assembleias por videoconferência ou outros meios virtuais – medidas que já vinham sendo adotadas pela sociedade na vida condominial.

Na prática, os mandatos dos síndicos que estão em vigor poderão ser prorrogados, agora em virtude de lei, até 31/10/2020 ou até que sejam realizadas as respectivas assembleias – autorizadas expressamente por meio virtual durante o período da pandemia.

4. EFEITOS PARA O MERCADO IMOBILIÁRIO

Independentemente da análise qualitativa dos dispositivos afastados, os vetos indicados acima levam ao direcionamento dos temas por eles tratados à análise do Poder Judiciário, individualmente, como já vem sendo feito. Se por um lado, isso pode ser positivo para evitar a generalização de soluções para casos que podem ter peculiaridades distintas, por outro abre espaço para decisões judiciais que, versando sobre o tema comum dos efeitos da pandemia, podem vir a ser discrepantes para diferentes regiões do país.

Resta ao mercado imobiliário agir de acordo com as boas práticas na solução dos conflitos e acompanhar os julgados sobre esses temas durante a pandemia, a fim de ao menos estabelecer referências para a tomada de decisões.