A Câmara Municipal de São Paulo aprovou, em 21 de dezembro, por maioria de votos, o Projeto de Lei 586/23, que altera a Lei de Zoneamento de São Paulo (Lei Municipal 16.402/16). A aprovação ocorre na sequência da revisão do Plano Diretor Estratégico de São Paulo (PDE – Lei Municipal 16.050/14), feita em julho deste ano.

O processo de aprovação contou com mais de 30 audiências públicas e tramitava na Câmara desde o início de outubro. Ao longo desses três meses, foram apresentados dois textos substitutivos para adequar a Lei de Zoneamento aos princípios e diretrizes previstos e revisados no PDE.

Ainda assim, o processo foi bastante criticado por alguns urbanistas, que temem o desvirtuamento dos objetivos traçados em 2014 e a ausência da participação popular, já que o segundo substitutivo foi apresentado somente em 19 de dezembro.

Entretanto, de acordo com o PDE, a Lei de Zoneamento deve ser revista, simplificada e consolidada. A ideia é que o texto traga diretrizes mais precisas para a cidade, considerando as características urbanísticas e histórico-culturais quadra a quadra.

Para isso, o texto deve estabelecer normas relativas a condições físicas, ambientais e paisagísticas e suas relações com os sistemas de infraestrutura, condições de acesso a serviços, equipamentos e infraestrutura urbana, parcelamento, usos e volumetria compatíveis com os objetivos da política de desenvolvimento urbano e acessibilidade nas edificações e no espaço público.

Confira abaixo os principais pontos do texto do projeto de lei, que segue para sanção do prefeito Ricardo Nunes (MDB).

• Ampliação dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana. Como estabelecido na revisão do PDE, aprovado em julho, houve a ampliação dos chamados Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, áreas próximas a corredores de ônibus (de 300 para 400 metros) e a estações de metrô (de 600 para 700 metros), nas quais é permitida a construção de edifícios mais altos, garantindo maior adensamento populacional. O desafio da revisão da Lei de Zoneamento foi determinar, quadra a quadra, como ficariam o zoneamento, os benefícios de construção e as eventuais exclusões de aspecto histórico-cultural.

Certos imóveis ficam expressamente excluídos dessa ampliação. É o caso de algumas quadras no Bixiga e o entorno do Mirante de Santana (classificados como Territórios de Interesse da Cultura e Paisagem).

Essas alterações de classificação e limites aos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana estão refletidas nos mapas constantes nos anexos do projeto de lei. Esses anexos foram revisados e apresentados no segundo substitutivo, com alterações sugeridas nas audiências públicas.

• Ampliação do gabarito em ZC e ZM. O gabarito, ou seja, a altura máxima, dos prédios localizados nas chamadas Zonas de Centralidade (ZCs) teve um aumento de 16 para 20 andares e, nas Zonas Mistas (ZMs), de 9 para 14 andares.

• Prédios mais altos nos miolos de bairro. Foi também mantida a possibilidade de construção de prédios maiores nos miolos dos bairros. O prefeito Ricardo Nunes já indicou que estudará os aspectos técnicos dessa alteração antes da sua sanção final.

• HIS em Zepam. No dia da aprovação do projeto, 21 de dezembro, foi incluído no texto a permissão para construção de Habitação de Interesse Social (HIS) em áreas classificadas como de preservação ambiental (Zepams).

• O novo texto determina que novos pedidos de tombamento sejam avaliados pela prefeitura. Hoje, o Conpresp (Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental) é o órgão responsável por tal definição.

• Rebouças. Foi incluída a possibilidade de construção de prédios com maior gabarito e coeficiente de aproveitamento nos lotes com frente para a Av. Eusébio Matoso e os que fazem frente para a Av. Rebouças.

• Vagas de garagem. Apartamentos com área menor de 30 m² não terão direito à vaga de garagem. Para apartamentos maiores, será permitida a criação de uma vaga a cada 60 m² de área privativa.

• Restrições para caracterização de uso misto. Atualmente, prédios residenciais com unidades de uso misto podem aumentar em 20% sua área, sem a necessidade de pagar outorga onerosa. No texto que seguiu para sanção, atividades de flats, apart-hotéis, pensionatos ou pensões não poderão ser consideradas uso misto para aplicação do benefício mencionado. Ainda há incerteza sobre o quanto essa restrição afetará unidades não residenciais (nR1-12), atualmente utilizadas para serviços de hospedagem e moradia, como Airbnb.

• Vilas de casas. A altura dos prédios no entorno das vilas poderá ser de até 28 metros no miolo dos bairros. Caso ocorra a aquisição de todos os lotes por um único proprietário, a vila será considerada descaracterizada e seu perímetro será enquadrado no zoneamento lindeiro à via de acesso à vila. Além disso, caso todos os proprietários decidam pela descaracterização da vila, poderão solicitar o enquadramento no zoneamento lindeiro.

• Cidades inteligentes. Serão concedidos incentivos para iniciativas que venham a contribuir para a melhoria da qualidade de vida da cidade, como redução das emissões de carbono, redução das ondas de calor, melhorias na drenagem urbana, entre outros, com adoção de tecnologias modernas como as adotadas em cidades consideradas inteligentes (smart cities). Haverá estímulo, principalmente, para retrofits, reformas e edificações novas que implementem ações de sustentabilidade.

• Templos e shoppings. A alteração legislativa propõe que shoppings e templos de qualquer culto não estarão sujeitos ao enquadramento máximo do loteamento na zona urbana do município – 20.000 m² de área e 150 m de frente máxima.

O Projeto de Lei 586/23 é uma ferramenta essencial para o desenvolvimento urbano do município de São Paulo. A expectativa é que a sanção ocorra nos próximos 30 dias, quando a população conhecerá, enfim, os novos parâmetros urbanísticos a serem aplicados em São Paulo nos próximos anos.