A Prefeitura do Rio de Janeiro publicou, no início de maio, o Decreto 52.436/23, que regulamenta a Lei Complementar 252/22 e o novo procedimento de alienação de imóveis do município. As novas regras buscam facilitar a alienação de imóveis públicos atualmente subutilizados, ociosos ou deteriorados e prometem gerar novos recursos para o caixa municipal, aquecer a indústria da construção civil e atrair investimentos privados para o mercado imobiliário local.

O principal avanço está na aplicação da Proposta de Aquisição de Imóvel (PAI) – prevista na Lei Federal 14.011/20 –, que aproxima investidores privados dos imóveis públicos disponíveis. Os imóveis continuarão a ser anunciados na plataforma digital licitaimoveis.rio (criada em 2019) – com seus dados cadastrais, localização, valor mínimo da oferta de compra, exigência de documentação e fotografias da propriedade – e no diário oficial do município.

Os interessados poderão apresentar proposta de aquisição por meio de requerimento à Superintendência Executiva de Patrimônio Imobiliário, utilizando o modelo que será publicado no site da prefeitura. O requerimento não obriga a Administração Pública a alienar o imóvel nem gera direitos subjetivos para o interessado na aquisição.

Na hipótese de manifestação favorável à transação, de acordo com critérios de conveniência e oportunidade, é iniciada a etapa de precificação do patrimônio, que dependerá de laudo de avaliação atualizado (máximo seis meses).

Caso o laudo ainda não exista ou esteja vencido, caberá ao interessado, às suas custas, apresentar avaliação elaborada por profissional ou empresa habilitada, para ser homologada pela Comissão Especial de Avaliação da Secretaria Municipal de Fazenda e Planejamento.

Não será necessário homologar a avaliação caso ela seja realizada por entes da Administração Pública que tenham como atividade-fim o desenvolvimento urbano ou imobiliário, nas hipóteses de convênios ou acordos de cooperação firmados com órgãos ou entidades da Administração Pública federal, estadual ou municipal ou se a avaliação for realizada por banco ou empresa pública.

A etapa seguinte é a venda do imóvel pelo valor avaliado mediante concorrência ou leilão em até duas praças, a segunda com desconto de até 25% do valor de avaliação.

Poderão adquirir o imóvel, em condições de igualdade com o vencedor da licitação, o cessionário de direito real ou pessoal, o locatário, o arrendatário, o expropriado, bem como o interessado original na aquisição que custeou a avaliação do imóvel.

Se o interessado que pagou pela avaliação não for o efetivo comprador, ele será ressarcido dos custos na contratação do laudo, observado o teto de até 0,2% do valor do imóvel avaliado. Se houver mais de um interessado titular de direito de preferência e caso não haja acordo entre eles, a escolha se dará por meio de sorteio em sessão pública.

A eventual frustração da segunda tentativa de concorrência ou leilão implicará a liberação do imóvel para venda direta para qualquer interessado, mantendo-se o desconto de no máximo 25% do valor de avaliação. Essa etapa poderá ser intermediada por corretores de imóveis com o consequente pagamento de corretagem.

A venda dos imóveis do município poderá ser parcelada em até 36 vezes, mediante o pagamento de um sinal de, no mínimo, 10% do preço da aquisição.

A importação do procedimento federal para a venda dos imóveis municipais representa um esforço da prefeitura para requalificar edificações e terrenos ociosos ou subutilizados e captar novos investimentos para a cidade do Rio de Janeiro.

A nova política está alinhada com o programa Reviver Centro, um plano de recuperação urbanística, cultural e econômica do centro da cidade. A iniciativa pode representar uma oportunidade de geração de novos negócios, que ocuparão esses imóveis adquiridos por preços atrativos, além de aquecer o setor da construção civil local.

No entanto, alguns aspectos podem inibir o interesse de potenciais compradores. Será preciso considerar o investimento de tempo e dinheiro na contratação de laudo de avaliação e realização de due diligence imobiliária para análise dos riscos da aquisição, sem garantia de que logrará êxito na efetivação da transação, pois deverá ser realizada prévia concorrência ou leilão. Há também que se considerar a existência de direitos de preferência de terceiros.

Assim, apesar de o novo processo possibilitar a venda de imóveis públicos municipais em condições atrativas, os investidores precisarão avaliar a demora na compra e até mesmo a possibilidade de ela não se concretizar.