Desde 2015, com a publicação da Lei nº 13.240/15 e, mais tarde, da Lei nº 13.465/17, o governo federal vem indicando claro interesse em aprimorar o processo de “desestatização” de imóveis públicos que, por algum motivo, não tenham qualquer utilidade ou não atendam a qualquer interesse público no patrimônio da União. Isso é benéfico não apenas do ponto de vista da maior eficiência na gestão dos demais imóveis que efetivamente são relevantes para a União, mas também para a composição de receitas do Estado.

Em termos gerais, esse processo já estava mais bem estruturado para os imóveis que eram aforados a ou ocupados por particulares inscritos na Secretaria do Patrimônio da União (SPU). Isso era feito por meio de um procedimento simplificado de compra direta, por edital ou por iniciativa do próprio particular, com possibilidade de dispensa de licitação pública (tema já abordado por nós neste artigo).

Recentemente, de forma complementar à legislação existente, o governo federal publicou a Lei nº 14.011/20 com a finalidade de facilitar especificamente o processo de venda dos imóveis da União não diretamente vinculados a qualquer particular por meio de direito prévio e que, portanto, dependem de um processo competitivo para alienação.

Nesse sentido, destacamos os seguintes principais pontos de inovação da legislação aprovada:

• Aquisição de imóveis não aforados/ocupados por iniciativa do particular. Qualquer interessado poderá apresentar proposta para a aquisição de imóveis da União que não estejam inscritos em regime de aforamento ou ocupação. Os pedidos podem ser feito pelo site do governo federal, no qual o interessado deverá cadastrar seus dados e os do imóvel. No pedido, poderão ser anexados documentos relacionados ao imóvel que facilitem a avaliação do bem, como fotos e laudos.

Caso o imóvel não possua laudo de avaliação elaborado ou válido, caberá ao interessado fazê-lo e submetê-lo à validação da União. Os laudos poderão ser elaborados por avaliador habilitado ou empresa privada.

• Alienação por iniciativa da própria União. A própria União poderá elaborar propostas para a alienação de seus imóveis, contratando o BNDES para a realização de estudos e a execução de plano de desestatização. A desestatização poderá ser feita, entre outras formas, por meio da remição de foro, venda ou permuta; ou pela constituição de fundos de investimento imobiliário e contratação de seus gestores e administradores.

Caso seja conveniente, considerando a valorização e a liquidez dos imóveis, a lei prevê que a alienação poderá ser feita por lotes, englobando mais de um imóvel. Essa possibilidade, porém, está expressamente suspensa pela legislação enquanto estiver vigente o estado de emergência em saúde pública decorrente da covid-19.

• Regras específicas do leilão público. A venda de imóveis da União depende de leilão, que poderá ser feito on-line. Na hipótese de o primeiro leilão ser deserto ou fracassado, a Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União poderá realizar um segundo, aplicando desconto de 25% para a venda. Caso o segundo leilão também seja deserto ou fracassado, os imóveis serão automaticamente colocados em venda direta, com a aplicação de 25% de desconto sobre o valor da avaliação. A aquisição sujeita o proponente, ainda, ao direito de preferência do cessionário de direito real ou pessoal, o locatário ou arrendatário que esteja em dia com suas obrigações na SPU, bem como o expropriado.

O interessado que tiver custeado a avaliação do bem poderá adquiri-lo em condições de igualdade com o vencedor do leilão frutífero (ou seja, aquele que incorreu nos custos iniciais tem direito de preferência para aquisição, em igualdade de condições com o melhor ofertante). Caso não o faça, o vencedor deverá ressarci-lo pelos gastos com a avaliação do imóvel.

• Contraprestação para a cessão de bens públicos. Além da alienação da propriedade, a cessão onerosa de bens da União continua sendo uma possibilidade, havendo previsão também de pagamento do preço da cessão por contrapartida, o que poderá ser feito por meio da obrigação de construir, reformar ou prestar serviços de engenharia em bens imóveis ou móveis de interesse da União. Isso pode ser especialmente interessante para a instalação de projeto de infraestrutura em locais conceituados como terrenos de marinha, que geralmente comportam empreendimentos de finalidade portuária e logística multimodal.

Nessa hipótese, a cessão será feita sob condição resolutiva, condicionada à conclusão da construção, reforma ou prestação de serviços de engenharia.

A expectativa é que a venda de imóveis da União, principalmente de áreas que deixaram de ter utilidade para a Administração Pública ou que sejam produto de apreensões criminais (incluindo fazendas produtivas e imóveis comerciais), represente redução nos custos de manutenção e uma importante fonte de arrecadação para o poder público, considerando não apenas o preço das vendas, mas também o recolhimento do imposto sobre a propriedade territorial ou urbana (ITR/IPTU) pelo novo adquirente e do Impostos Sobre Serviço (ISS) devido por construções e reformas que venham a ser realizadas nesses imóveis.