A minuta do projeto de lei é bastante abrangente e aborda desde especificidades de regiões pontuais da cidade até adequações técnicas diversas. O propósito da revisão, segundo a prefeitura, é promover ajustes na Lei de Zoneamento com a finalidade de enquadrar os dispositivos legais existentes à cidade real, sem que sejam feitas mudanças nos usos do solo, nos coeficientes de adensamento e nos princípios propostos pelo Plano Diretor Estratégico (PDE).
Entre as propostas do projeto de lei, destaca-se a concessão de um desconto temporário de 30% no valor da outorga onerosa, contrapartida financeira para a incorporadora erguer o prédio além do potencial construtivo básico e até o limite do coeficiente de aproveitamento máximo. O objetivo é incentivar tais desenvolvimentos na cidade e, como destacou o executivo municipal, elevar a arrecadação bruta do Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb), cujos recursos são destinados a melhorias urbanas nas áreas mais vulneráveis da cidade.
Segundo a prefeitura, os atuais valores das outorgas onerosas foram estipulados em momento de economia aquecida no país, não mais correspondem à realidade e, portanto, precisam ser revistos. Entidades civis questionam se há real necessidade de conceder um desconto generalizado, já que o PDE prevê zonas específicas para as quais já existe um incentivo econômico ao desenvolvimento de empreendimentos e que são as áreas cuja estratégia proposta pelo plano diretor busca desenvolver.
Outra modificação relevante é a exclusão do limite de gabarito para edifícios localizados em zonas mistas. Ela visa reduzir o custo global do empreendimento, o que seria repassado ao consumidor final com a diminuição do custo da unidade habitacional. O argumento é que, ao se construir uma torre única mais alta, em vez de duas ou três torres mais baixas, há economia de escala com a parte estrutural do edifício (fundações, elevadores, caixa d’agua, casa de máquinas), além de um melhor aproveitamento do térreo e do subsolo.
O projeto de lei prevê a criação do instituto do “edifício conceito”, propondo mecanismo que permitirá conceder incentivos na forma de desconto na contrapartida da outorga onerosa ao edifício que adotar iniciativas sustentáveis vistas como financeiramente factíveis e desde já aplicáveis aos empreendimentos. O PDE conta atualmente com o instituto da quota ambiental, que, apesar de bastante inovador, é ainda recente e precisa de instrumentos para sua efetiva aplicação. A prefeitura aponta que o cumprimento da quota ambiental tem gerado contrapartidas controversas para o empreendedor, como a obrigação de construir reservatórios de retenção de água de enormes proporções.
A proposta de revisão também flexibiliza a destinação mínima de percentuais de área construída de HIS-1 – Habitações de Interesse Social da faixa 1 (de 0 a 3 salários mínimos) em Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS). De acordo com o atual plano diretor, empreendimentos de usos residenciais e não residenciais localizados em ZEIS devem destinar um mínimo de 60% de sua área construída total à HIS-1. Com a alteração proposta, esse mínimo poderá ser de até 50%, caso todo o empreendimento seja destinado à habitação social. Isso permitirá maior rentabilidade ao empreendedor no desenvolvimento de empreendimentos dessa modalidade, estimulando-o a suprir a demanda desse nicho de mercado.
Apesar dos esforços da prefeitura para dar agilidade à revisão da lei, fato inclusive criticado por diversas entidades da sociedade civil que pleiteiam maior participação na condução do processo, há ainda um longo caminho a percorrer até que qualquer dessas propostas efetivamente entre em vigor.
As contribuições recebidas até 30 de março deverão ser analisadas pela prefeitura e eventualmente incorporadas ao projeto de lei, que será apresentado à Câmara Municipal para análise de admissibilidade, apresentação às comissões e votação. Se aprovado, o texto seguirá então para promulgação do prefeito e publicação, quando finalmente entrará em vigor.
