O Colegiado da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) admitiu em 16 de janeiro, por decisão da maioria dos seus membros (3x2), que os “Instrumentos Particulares de Empréstimo com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária de Imóvel em Garantia” podem lastrear emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).
Essa decisão decorreu de recurso apresentado contra exigências feitas pela área técnica da autarquia no processo de registro de oferta pública de distribuição dos CRI da 62ª e 63ª séries da 1ª emissão da Barigui Securitizadora S.A., na qual se pretendia utilizar contratos de financiamento com garantia em imóveis (home equity) como lastro dos CRI.
Divergindo da área técnica, os diretores Pablo Renteria, Henrique Machado e Gustavo Gonzalez admitiram que “o empréstimo a pessoa natural com pacto adjeto de alienação fiduciária de imóvel em garantia constitui crédito imobiliário na sua origem, uma vez que o proprietário tira proveito econômico do seu imóvel, mediante a outorga da garantia real, para obter recursos a custos reduzidos”.
Embora não tenha sido determinante para que os diretores classificassem a natureza do crédito como imobiliária, o fato de o originador do crédito ser uma companhia hipotecária – e, portanto, integrante do Sistema Financeiro Imobiliário – corroborou o entendimento.
Em votos vencidos, o presidente da CVM, Marcelo Barbosa, e o diretor Gustavo Borba posicionaram-se contra o entendimento da maioria e destacaram que o alargamento pretendido somente deveria ser feito por meio de regulação, oportunidade em que todos os aspectos envolvidos poderiam ser ponderados de forma mais sistemática.
Considerando que a Lei nº 9.514/1997 não definiu o conceito de crédito imobiliário, cabe à CVM, por meio de sua regulamentação e de decisões administrativas, e aos agentes do mercado, ao provocarem a manifestação das autoridades, construir em conjunto os parâmetros que conferirão cada vez mais certeza e segurança à determinação desse tipo de crédito.
Essa decisão, associada a outras decisões também recentes da CVM, que, inclusive, modificaram entendimentos mais restritivos até então em vigor, certamente funcionarão como catalisadores para novas emissões de CRI e para o consequente desenvolvimento do mercado de securitização imobiliária em 2018.
